Modernisierung im laufenden Mietverhältnis

Modernisierung im laufenden Mietverhältnis

Will der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchführen lassen, darf er nicht einfach loslegen, sondern muss dem Mieter die Maßnahme drei Monate vor dem Beginn ankündigen. Die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme bedarf der Textform und muss Angaben enthalten zu

- Art und Umfang der geplanten Maßnahme
- voraussichtlichem Beginn und voraussichtlicher Dauer
- der zu erwartenden Erhöhung der Miete sowie den künftigen Betriebskosten

Außerdem soll der Mieter darauf hingewiesen werden, dass er Umstände, die für ihn bzgl. der Duldungspflicht oder der voraussichtlichen Mieterhöhung eine besondere Härte begründen, dem Vermieter fristgerecht in Textform mitteilen muss. Die Frist läuft bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Fehlt ein solcher Hinweis, kann der Mieter Härteeinwände auch später noch erheben.

Art und Umfang der Maßnahme

Bzgl. der Art und des Umfangs der Modernisierung muss der Vermieter mitteilen, welche Modernisierungsmaßnahmen er plant und wie die Wohnung dadurch verändert wird. Dabei muss er nicht jede Einzelheit der Maßnahme beschreiben und nicht jede denkbare Auswirkung mitteilen. Es reicht aus, dem Mieter eine ausreichende Kenntnis zu vermitteln, wie sich die Wohnung durch die Maßnahme verändert und wie sich die Maßnahme auf den künftigen Mietgebrauch auswirkt.

Bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung kann der Vermieter seit der Mietrechtsänderung 2013 auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die Energieeinsparung darzulegen. Solche Pauschalwerte finden sich beispielsweise in der "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand" des Bundesbauministeriums. Den Einspareffekt kann der Vermieter darlegen, indem er den Pauschalwert mit dem Wärmedurchgangskoeffizienten des zu montierenden Bauteils, der vom Hersteller mitgeteilt wird, vergleicht.

Beginn und Dauer der Maßnahme

Den voraussichtlichen Beginn der Maßnahme muss der Vermieter so genau mitteilen, dass der Mieter Dispositionen treffen kann - etwa das Umstellen der Möbel oder das Planen von Urlaub. Unbestimmte Angaben wie "im Sommer" oder "Anfang September" reichen nicht aus, um den Mieter hinreichend zu informieren. Auch über die Dauer der Maßnahme muss der Vermieter konkrete Angaben machen.

Voraussichtliche Mieterhöhung und Betriebskosten

Will der Vermieter nach der Modernisierung die Miete erhöhen, muss er dem Mieter die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen. Wenn der Vermieter einzelne Kostenpositionen nicht zuverlässig kalkulieren kann, sollte er dem Mieter zweckmäßigerweise auch den Rahmen eventueller Schwankungen mitteilen. Auch kann es sinnvoll sein, dem Mieter die Kostenkalkulation selbst mitzuteilen. Außerdem muss der Vermieter in der Ankündigung die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angeben.

Ausnahmen von der Ankündigungspflicht

In Ausnahmefällen ist eine Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme entbehrlich. Dies ist der Fall, wenn die Maßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist und nur eine unerhebliche Mieterhöhung zur Folge hat.

Duldungspflicht und Härteeinwand

Bei ordnungsgemäßer Ankündigung oder wenn ausnahmsweise keine Ankündigungspflicht besteht, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme dulden. Ausnahme: Die Maßnahme würde unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten, der baulichen Folgen, vorausgegangener Verwendungen des Mieters oder der zu erwartenden Erhöhung der Miete oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten. Dabei sind auch die Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude zu beachten.

Der Umfang der vorzunehmenden Arbeiten kann von Bedeutung sein, wenn die Modernisierung mit länger dauerndem Lärm und Schmutz verursachenden Baumaßnahmen verbunden ist (z.B. Einbau eines Badezimmers). Die baulichen Folgen können ins Gewicht fallen, wenn die Wohnung grundlegend umgestaltet wird.

Der Mieter muss Einwendungen fristgerecht erheben.

Umstände, die eine solche Härte begründen, kann der Mieter nicht zeitlich unbegrenzt vorbringen. Vielmehr muss er diese spätestens bis Ablauf des auf den Erhalt der Modernisierungsankündigung folgenden Monats mitteilen. Wenn der Vermieter den Mieter in der Ankündigung auf diese Frist nicht hingewiesen hat, kann der Mieter seine Einwände aber auch später noch vorbringen.

Mieterhöhung kann Duldungspflicht nicht kippen

Seit der Mietrechtsänderung 2013 kann die zu erwartende Mieterhöhung keine Härte mehr begründen, die die Duldungspflicht des Mieters entfallen lässt.

Aufwendungsersatz des Mieters

Der Vermieter muss die Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme machen musste, in angemessenem Umfang ersetzen (§ 554 Abs. 4 BGB). Hierzu zählen auch die Kosten eines Zwischenumzugs. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob § 554 Abs. 4 BGB auch für solche Maßnahmen gilt, die der Mieter ohne rechtliche Verpflichtung geduldet hat. Dies wird vom BGH bejaht: Wer den Interessen des Vermieters freiwillig entgegenkommt, darf nicht schlechter gestellt werden als ein Mieter, der zur Duldung verpflichtet ist.

Die Regelung des § 554 Abs. 4 BGB setzt voraus, dass durch den Umzug in die Ersatzwohnung das bestehende Mietverhältnis nicht beendet wird. Hier sind folgende Fälle zu unterscheiden:

Kündigt der Mieter, um den Belastungen zu entgehen, die mit der Modernisierungsmaßnahme verbunden sind, so sind die aufgrund der Vertragsbeendigung entstehenden Kosten nicht zu erstatten. Vereinbaren die Parteien, dass das Mietverhältnis über die bisherige Wohnung aufgehoben und ein neues Mietverhältnis über die Ersatzwohnung begründet wird, sind die umzugsbedingten Aufwendungen nur zu erstatten, wenn dies in der Vereinbarung vorgesehen ist.

BGH, Beschluss vom 22.06.2010, VIII ZR 192/09, WuM 2010, S. 565

1. Bezieht der Mieter für die Dauer einer Modernisierungsmaßnahme eine Ersatzwohnung, so zählen die Umzugskosten zu den Aufwendungen, die der Vermieter zu ersetzen hat. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Modernisierung ohne rechtliche Verpflichtung geduldet hat.

2. Der Umzug in die Ersatzwohnung hat in der Regel nicht zur Folge, dass das bestehende Mietverhältnis beendet wird.